Document d’entrée en relation, devoir de conseil, fiche d’information standardisée : quels documents un courtier IOBSP doit-il remettre ?

Le Code monétaire et financier définit l’intermédiation en opérations de banque comme le fait de présenter, proposer ou aider à conclure une opération de banque (article L519-1). Le courtier en crédit immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ou IOBSP.

L’article R519-4 distingue quatre catégories, selon que l’intermédiaire travaille pour l’emprunteur, pour un établissement, pour plusieurs ou pour un autre intermédiaire. Le courtier relève de la première et ne peut être lié par une exclusivité avec une banque. Il est immatriculé au registre unique tenu par l’ORIAS avant tout exercice (article L546-1), et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution contrôle ses pratiques.

• Document d’entrée en relation (DER) : l’écrit qui présente le courtier à l’emprunteur avant toute prestation (articles R519-20 et R519-30).
• Devoir de conseil : l’obligation de connaître la situation de l’emprunteur, de l’avertir des conséquences du crédit et de motiver par écrit la proposition retenue (articles R519-21, R519-22, R519-28 et R519-29).
• Fiche d’information standardisée européenne (FISE) : le document normalisé qui permet de comparer les offres de crédit immobilier (Code de la consommation, article L313-7).

L’article R519-20 impose de communiquer, à l’entrée en relation, le nom ou la dénomination sociale, l’adresse professionnelle, la catégorie d’intermédiaire, le numéro d’immatriculation et le moyen de le vérifier, les procédures de réclamation et de recours, et les coordonnées de l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Le nom des établissements ayant représenté plus d’un tiers du chiffre d’affaires y figure aussi.

Le courtier ajoute, au titre de l’article R519-30, le nombre et le nom des établissements avec lesquels il travaille, l’existence et le mode de calcul d’une rémunération versée par l’établissement, et toute participation supérieure à 10 % dans le capital d’un établissement de crédit. Ces mentions dépendent de l’agence : le document se prépare depuis sa fiche, puis se date pour chaque emprunteur.

Il commence par une collecte. L’article R519-21 demande de s’enquérir des connaissances, de la situation financière et des besoins de l’emprunteur, et de recueillir ses ressources, ses charges et ses prêts en cours pour que la banque vérifie sa solvabilité. L’article R519-22 demande de présenter les caractéristiques essentielles du contrat et d’avertir l’emprunteur des conséquences du crédit sur sa situation.

Il se poursuit par une analyse. Le courtier examine un nombre suffisant de contrats du marché pour fonder une analyse objective et proposer un financement adapté (article R519-28), puis précise à l’emprunteur les raisons de sa proposition et la façon dont il a tenu compte des informations recueillies (article R519-29). La profession formalise ces deux temps dans un écrit daté, souvent appelé fiche de conseil : le Code n’impose pas de formulaire, il impose le contenu et la preuve.

L’article L313-7 du Code de la consommation prévoit que le prêteur ou l’intermédiaire de crédit fournit à l’emprunteur, au plus tard lors de l’émission de l’offre, les informations personnalisées qui lui permettent de comparer les offres et de décider en connaissance de cause. Elles sont remises gratuitement, sur papier ou sur un autre support durable, sous la forme de la fiche d’information standardisée européenne, dont les rubriques ne se modifient pas.

Dans la pratique, la banque produit la FISE avec l’offre. Le courtier s’assure que l’emprunteur l’a reçue, la lui explique et en garde la trace.

La checklist suit l’ordre chronologique d’un dossier ; les règles des articles R519-21 à R519-23 s’appliquent lorsque l’emprunteur est une personne physique (article R519-19). Conservez chaque remise, datée, avec le dossier de l’emprunteur : un contrôle porte toujours sur un dossier précis.