Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?

Le taux nominal ne compte que les intérêts. Le TAEG ajoute les frais, taxes, commissions et rémunérations supportés par l’emprunteur et connus du prêteur (Code de la consommation, article L314-1) : il permet de comparer deux offres sur leur coût total.

Comment est calculé le taux d’usure ?

La Banque de France relève chaque trimestre les taux effectifs moyens pratiqués par les banques ; le seuil de l’usure est ce taux moyen augmenté d’un tiers. Au troisième trimestre 2026, il est de 5,29 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.

Le taux d’effort de 35 % est-il une règle absolue ?

C’est le plafond fixé par le HCSF dans sa décision du 29 septembre 2021, applicable aux crédits depuis 2022. Une marge de flexibilité permet aux banques de s’en écarter pour une partie de leur production, sous conditions.

Qu’est-ce qu’un IOBSP ?

Un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (Code monétaire et financier, article L519-1) : une personne qui, à titre habituel et contre rémunération, présente, propose ou aide à conclure une opération de banque. Le courtier en est la première catégorie.

Quels documents un courtier doit-il remettre à l’emprunteur ?

Le document d’entrée en relation dès le premier échange, le conseil motivé avec la proposition de financement, et la FISE au plus tard à l’émission de l’offre. Prelio génère ces trois documents depuis la fiche de l’agence et les données du dossier.

Glossaire du courtage en crédit immobilier : FISE, TAEG, taux d’usure, LCB-FT, IOBSP…

Dernière mise à jour : 12 septembre 2026

Le courtage en crédit immobilier a son vocabulaire, réglementaire pour une bonne part. Ce glossaire définit quinze termes en une phrase chacun, dit à quoi ils servent et renvoie au texte officiel quand il en existe un.

En bref

Le cadre du courtier : IOBSP, ORIAS, document d’entrée en relation, devoir de conseil, LCB-FT.
Le coût du prêt : taux nominal, TAEG, taux d’usure, indemnité de remboursement anticipé.
La capacité de l’emprunteur : taux d’effort et critères du HCSF.
La vie du dossier : FISE, offre de prêt, délai de réflexion, assurance emprunteur.

1Quels termes désignent le courtier et son cadre ?

Le courtier en crédit immobilier exerce une activité réglementée par le Code monétaire et financier.

Terme	Définition	À quoi ça sert
IOBSP	Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement : personne qui, de façon habituelle et contre rémunération, présente, propose ou aide à conclure une opération de banque (Code monétaire et financier, article L519-1).	Statut du courtier en crédit.
Courtier en opérations de banque	Première des quatre catégories d’IOBSP, qui travaille pour l’emprunteur sans exclusivité avec un établissement (article R519-4).	Distingue le courtier des intermédiaires liés à une banque.
ORIAS	Organisme qui tient le registre unique des intermédiaires, où l’immatriculation est obligatoire avant tout exercice (article L546-1).	Le numéro ORIAS figure sur le document d’entrée en relation.
Document d’entrée en relation (DER)	Écrit remis avant toute prestation : identité, immatriculation, catégorie, établissements partenaires et rémunération du courtier (articles R519-20 et R519-30).	Ouvre la relation et prouve l’information donnée.
Devoir de conseil	Obligation de recueillir la situation de l’emprunteur, de l’avertir des conséquences du crédit et de motiver par écrit la proposition retenue (articles R519-21, R519-22, R519-28, R519-29).	Justifie le financement proposé.
LCB-FT	Lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme : obligations de vigilance et de déclaration qui visent les intermédiaires lorsqu’ils se voient confier des fonds (article L561-2).	Explique la vérification de l’identité et de l’origine de l’apport.

2Quels termes décrivent le coût d’un prêt ?

Le Code de la consommation impose un indicateur unique, le TAEG, et un plafond, le taux d’usure.

Terme	Définition	À quoi ça sert
Taux nominal	Taux d’intérêt du prêt, hors frais et hors assurance, qui sert au calcul des intérêts de chaque échéance.	Base de la négociation, mais insuffisant pour comparer deux offres.
TAEG	Taux annuel effectif global : taux qui ajoute aux intérêts les frais, taxes, commissions et rémunérations de toute nature supportés par l’emprunteur et connus du prêteur (Code de la consommation, article L314-1).	Indicateur légal pour comparer le coût total de deux offres.
Taux d’usure	Taux maximal légal : un prêt est usuraire si son TAEG dépasse de plus d’un tiers le taux effectif moyen du trimestre précédent (article L314-6) ; au troisième trimestre 2026, 5,29 % pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus (Banque de France).	Un TAEG au-dessus du seuil rend le prêt impossible.
Indemnité de remboursement anticipé (IRA)	Somme due à la banque en cas de remboursement avant terme, plafonnée à un semestre d’intérêts sur le capital remboursé sans dépasser 3 % du capital restant dû (article R313-25).	À négocier si une revente est envisagée.

3Quels termes décrivent la capacité d’emprunt ?

Ces notions, normalisées par le Haut Conseil de stabilité financière, servent dès le premier rendez-vous.

Terme	Définition	À quoi ça sert
Taux d’effort (taux d’endettement)	Part des revenus consacrée au remboursement de l’ensemble des crédits, assurance comprise ; le HCSF le plafonne à 35 % pour les crédits immobiliers, avec une marge de flexibilité (décision du 29 septembre 2021, applicable depuis 2022).	Premier filtre de finançabilité.
HCSF	Haut Conseil de stabilité financière : autorité qui fixe les critères d’octroi des crédits immobiliers, dont la durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans en cas de différé d’amortissement (même décision).	Ses décisions s’imposent aux banques, donc au montage.

4Quels termes décrivent la vie du dossier ?

Chaque étape a son terme et souvent son délai légal ; les connaître permet d’expliquer le calendrier à l’emprunteur.

Terme	Définition	À quoi ça sert
FISE	Fiche d’information standardisée européenne : document normalisé, remis par le prêteur ou l’intermédiaire au plus tard à l’émission de l’offre, pour comparer les offres de crédit immobilier (Code de la consommation, article L313-7).	Comparaison entre banques et preuve de l’information précontractuelle.
Offre de prêt	Document contractuel émis par la banque, qui fixe les conditions du crédit et engage le prêteur à les maintenir au moins trente jours (article L313-34).	Point de départ des délais d’acceptation.
Délai de réflexion	Période de dix jours après réception de l’offre pendant laquelle l’emprunteur et les cautions ne peuvent pas l’accepter (article L313-34).	À intégrer dans le calendrier du compromis.
Assurance emprunteur	Contrat qui prend en charge les échéances en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité ; l’emprunteur peut le changer à tout moment depuis la loi du 28 février 2022.	Levier de coût important.

Questions fréquentes

Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?: Le taux nominal ne compte que les intérêts. Le TAEG ajoute les frais, taxes, commissions et rémunérations supportés par l’emprunteur et connus du prêteur (Code de la consommation, article L314-1) : il permet de comparer deux offres sur leur coût total.
Comment est calculé le taux d’usure ?: La Banque de France relève chaque trimestre les taux effectifs moyens pratiqués par les banques ; le seuil de l’usure est ce taux moyen augmenté d’un tiers. Au troisième trimestre 2026, il est de 5,29 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.
Le taux d’effort de 35 % est-il une règle absolue ?: C’est le plafond fixé par le HCSF dans sa décision du 29 septembre 2021, applicable aux crédits depuis 2022. Une marge de flexibilité permet aux banques de s’en écarter pour une partie de leur production, sous conditions.
Qu’est-ce qu’un IOBSP ?: Un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (Code monétaire et financier, article L519-1) : une personne qui, à titre habituel et contre rémunération, présente, propose ou aide à conclure une opération de banque. Le courtier en est la première catégorie.
Quels documents un courtier doit-il remettre à l’emprunteur ?: Le document d’entrée en relation dès le premier échange, le conseil motivé avec la proposition de financement, et la FISE au plus tard à l’émission de l’offre. Prelio génère ces trois documents depuis la fiche de l’agence et les données du dossier.

Sources

Code monétaire et financier, article L519-1 (définition de l’IOBSP), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code monétaire et financier, article R519-4 (catégories d’IOBSP), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code monétaire et financier, article L546-1 (registre unique ORIAS), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code monétaire et financier, articles R519-20 et R519-30 (document d’entrée en relation), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code monétaire et financier, articles R519-21, R519-22, R519-28 et R519-29 (devoir de conseil), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code monétaire et financier, article L561-2 (personnes assujetties à la LCB-FT), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code de la consommation, article L314-1 (assiette du TAEG et du TAEA), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code de la consommation, article L314-6 (définition du prêt usuraire), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Banque de France, taux d’usure applicables au 3e trimestre 2026 — consulté le 12/09/2026
Code de la consommation, article R313-25 (plafond de l’indemnité de remboursement anticipé), Légifrance — consulté le 12/09/2026
HCSF, décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi de crédits immobiliers, Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code de la consommation, article L313-7 (fiche d’information standardisée européenne), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Code de la consommation, article L313-34 (délai de dix jours, maintien trente jours), Légifrance — consulté le 12/09/2026
Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 (assurance emprunteur, résiliation à tout moment), Légifrance — consulté le 12/09/2026

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